سیاست‌گذار پولی آخر با پذیرش «ناکارآمدی سقف فعلی وام خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت‌ها»، بدون آنکه اشاره‌ای به تدابیر یا طرح‌های مدنظر جهت «حل بانکی چالش متقاضیان
بازار مسکن در بزنگاه پولی
عبارات مهم : بازار
به گزارش دنیای اقتصاد، حداقل دو فصل از روند تخلیه قدرت وام خرید مسکن و عوض کردن واکنش‌ها منزل اولی ها و سایر گروه های مصرفی در این بازار می گذرد و به رغم آنکه طی این مدت، راهکارهای موثر، کم هزینه و قابل اجرا جهت اصلاح نسبی قدرت خرید از طریق اصلاح ساز و کار پرداخت وام مسکن، به وسیله کارشناسان اقتصادی پیشنهاد شده، ولی «انفعال سیاست گذار و مقاومت تصمیم گیران در برابر تنظیم به موقع ابزارهای تامین مالی مسکن» در عمل باعث تسلیم متقاضیان مصرفی در برابر تورم ملکی به شکل خروج از بازار از یک سو و همچنین بازگشت قدرت وام ها به انتهای دوره ممنوعیت زیاد کردن تسهیلات مسکن (سال ۹۲) از سوی دیگر شده است است.
بی عملی متولیان حوزه تامین مالی بخش مسکن طی ماه های اخیر باعث وقت سوزی شد به طوری که رونق در این بخش در فاصله اندکی بعد از شکل گیری، به آخر رسیده و بازار با تضعیف شدید قدرت تقاضای مصرفی، به عقب برگشته هست. بازار معاملات خرید مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران از آخرین ماه پاییز ۹۶، به شکل کامل از رکود درآمد ولی از آخرهای بهار ۹۷، از رونق فاصله گرفت و تعداد معاملات به پایین ترین سطح طی حداقل سه سال گذشته رسید. در بازار ساخت و ساز نیز، شرایط ماه های اخیر، شبه رکودی بوده است.
بازار مسکن در بزنگاه پولی
سیاست گذار پولی تا پیش از آخرین موضع گیری خود (اواخر هفته قبل)، طی ماه های گذشته با بعضی پیشنهادها جهت بازیابی قدرت وام مسکن مخالفت کرده بود ولی اکنون، پالس تلویزیونی مدیر کل بانک مرکزی (اظهارات همتی در گفت وگوی خاص خبری) به متقاضیان وام خرید مسکن را می توان حداقل نوعی «آمادگی سیاست گذار جهت سازماندهی سبد از کارافتاده تسهیلات مسکن» تلقی کرد. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: در مقطع فعلی، احیای قدرت وام خرید مسکن مستلزم تحقق دو پیش شرط است تا بازار ملک از این بزنگاه پولی بتواند وارد مسیر رونق شود.
کارشناسان در عین حال جهت هدایت بازار مسکن به این مسیر یک بسته ۵ وجهی تقویت کننده تسهیلات به سیاست گذار پولی پیشنهاد کرده اند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، طی ماه های اخیر منزل اولی های عضویت کننده جهت وام یکم، به علت ناتوانی از خرید با این وام –نبود آپارتمان فروشی دارای قیمت متناسب با سقف این وام- سه نوع واکنش‌ها اضطراری از خود بروز دادند. بخشی از این طیف، از دریافت تسهیلات انصراف دادند، بخشی از آنها از ماندن در صندوق یکم منصرف شدند و بخشی دیگر نیز به خرید موقت واحد -در محله ای دورتر از گزینش اصلی- با همین تسهیلات جهت در امان ماندن بودجه نقد خود از کم کردن زیاد ارزش واقعی دست زدند تا سر وقت و بعد از برقراری ثبات قیمتی، نسبت به خرید نهایی (خرید واحد مناسب جهت سکونت) اقدام کنند. سایر متقاضیان مصرفی نیز که مشتری مهم وام اوراق (نوع دیگری از وام خرید مسکن) هستند در این ماه ها امکان خرید را از دست دادند. کم کردن سریالی معاملات خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران از ابتدای امسال تا کنون، شاهد آماری مستند از خروج اضطراری تقاضای مصرفی از بازار است.
سیاست‌گذار پولی آخر با پذیرش «ناکارآمدی سقف فعلی وام خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت‌ها»، بدون آنکه اشاره‌ای به تدابیر یا طرح‌های مدنظر جهت «حل بانکی چالش متقاضیان
خانه اولی ها زمانی که جهت دریافت این تسهیلات عضویت کردند، سطح میانگین قیمت آپارتمان در تهران، معادل ۴۷ درصد سطح فعلی بود. آن وقت (سال های ۹۴ و ۹۵) با وام ۸۰ میلیون تومانی و لحاظ میانگین قیمت حدود ۴ میلیون تومانی هر مترمربع واحد مسکونی، ۴۰ درصد از قدرت خرید این گروه از تقاضا جهت یک واحد ۵۰ متری به وسیله وام تامین می شد که تا حدودی این میزان قدرت خرید وام، قابل قبول ارزیابی می شد. ولی همان منزل اولی ها امروز که دوره مهم سپرده گذاری را طی کرده اند و موعد دریافت تسهیلات ارزش فرارسیده، با این وام، تنها حدود ۱۸ درصد از بهای خرید همان متراژ آپارتمان را می توانند تامین کنند. کم کردن بیش از ۵۰ درصدی کارآیی وام خرید مسکن در فاصله عضویت متقاضیان تا تحویل وام، چالش بزرگ بازار ناشی از بروز جهش قیمتی با چاشنی عوامل عمدتا بیرونی است.
در حال حاضر قدرت وام های اوراق و یکم در بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت خرید یک آپارتمان مناسب منزل اولی ها (۵۰ مترمربعی) به ۱۸ درصد بهای ملک و جهت خرید واحد ۷۵ مترمربعی (آپارتمان های موجود در بازار فروش) نیز به ۲۵ درصد رسیده هست. این سطح قدرت خرید، از نگاه کارشناسان و شرایط بازار مسکن، به معنای «از کار افتادن سبد تسهیلات خرید مسکن» و «اثر صفر وام ها در کمک به جریان خرید تقاضای مصرفی» است.
سیاست گذار پولی در این مقطع جهت احیای این سبد باید دو پیش شرط را رعایت کند. پیش شرط اول، «عرضه وام در استطاعت اکثریت تقاضای مصرفی» هست. بعضی اطلاعات آماری از شبکه بانکی نشان می دهد، در ماه های اخیر با توجه به شرایط سخت اقتصادی خانوارها ناشی از تورم عمومی، مطالبات غیرجاری در حوزه اقساط وام مسکن زیاد کردن پیدا کرده هست. در این شرایط، چنانچه زیاد کردن سقف وام بدون لحاظ فاکتور «استطاعت بازپرداخت» اتفاق بیفتد، اثر چندانی در کمک مالی به متقاضیان نخواهد داشت.
بازار مسکن در بزنگاه پولی
برای تحقق این پیش شرط، مورد نیاز است مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن به دو شکل مرسوم در کشورهای متفاوت جهان، در استطاعت خانوارها قرار بگیرد. شکل اول کم شدن قیمت سود تسهیلات جهت متقاضیان مصرفی دهک میانگین و میانگین رو به پایین است و شکل دوم نیز زیاد کردن طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن به حداقل ۲۰ سال هست. در خیلی از کشورها، وام های خرید مسکن در دوره حداقل ۲۰ تا ۲۵ سال، بازپرداخت می شود ولی در حال حاضر در ایران، این وام ها ۱۲ ساله تعریف شده است است.
پیش شرط دوم نیز تامین منابع اعتباری مورد نیاز جهت بازسازی سبد تسهیلات مسکن و احیای قدرت خرید این تسهیلات هست. طی سه سال گذشته متولی بخش مسکن مشورت فراوانی در تیم اقتصادی دولت جهت تامین وجوه اداره شده است از محل صندوق ذخیره ارزی جهت سپرده گذاری در بانک بابت تامین اعتبار تسهیلات مسکن انجام داد، ولی این مذاکرات به جایی نرسید. متولی بخش مسکن یک پیشنهاد دیگر هم مطرح کرد که به نظر می رسد در شرایط فعلی، می تواند عملیاتی شود. این پیشنهاد بر «تبدیل خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه نقدی جهت بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن» هست. عباس آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی این پیشنهاد را در دولت جلو برد و اکنون وقت آن است که سیاست گذار پولی جهت این عنوان تصمیم بگیرد. تبدیل جریان پرداخت اقساط وام مسکن مهر به سرمایه بانک جهت پرداخت وام زیاد باعث می شود ظرفیت پرداخت تسهیلات مسکن از حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار فقره فعلی به بیش از ۵/ ۱ میلیون فقره آن هم به شکل وام های با سقف پوشش دهنده قیمت ها و هزینه های موجود در بازار ملک و همچنین وام در استطاعت، زیاد کردن پیدا کند.
سیاست‌گذار پولی آخر با پذیرش «ناکارآمدی سقف فعلی وام خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت‌ها»، بدون آنکه اشاره‌ای به تدابیر یا طرح‌های مدنظر جهت «حل بانکی چالش متقاضیان
اگر این دو پیش شرط محقق شود، امکان اجرایی شدن بسته ۵ وجهی نیز فراهم خواهد آمد.
بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به محتوای این بسته نیز حاکی است: در قالب بسته احیای وام خرید مسکن، می توان در گام اول، شرایط استفاده از وام منزل اولی را بدون نیاز به اعتبار اضافی، تسهیل کرد. در حال حاضر این وام به آپارتمان های حداکثر ۱۵ سال ساخت تعلق می گیرد. در صورت زیاد کردن سقف واحدهای مشمول این تسهیلات به ۲۰ سال، امکان خرید ملک با قیمت کمتر و در نتیجه کارآیی زیاد وام جهت منزل اولی ها به وجود می آید. این پیشنهاد اخیرا به وسیله سیاست گذار پولی، وتو شد ولی می تواند مجددا مورد بررسی قرار بگیرد.
بازار مسکن در بزنگاه پولی
در گام دوم، زیاد کردن سقف فعلی وام اوراق در پایتخت کشور عزیزمان ایران از ۶۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان پیشنهاد می شود. این سقف در سایر شهرها نیز به همین نسبت قابل زیاد کردن هست. سومین وجه این بسته نیز بر زیاد کردن سقف وام یکم از ۸۰ میلیون فعلی در پایتخت کشور عزیزمان ایران به ۱۰۰ میلیون تومان تاکید دارد. در گام چهارم، مورد نیاز است طول انتظار و سپرده گذاری و همچنین مبلغ سپرده در صندوق یکم با توجه به شرایط بازار مسکن تعدیل شود تا منزل اولی ها بتوانند در مدت وقت نه چندان طولانی و سپرده کمتر، از این تسهیلات استفاده کنند. در گام پنجم نیز باید قفل بازار تسهیلات لیزینگ باز شود. بانک ها اگر بتوانند تسهیلات لیزینگ با قیمت سود روز بازار به دهک های میانگین رو به اوج پرداخت کنند، دو اتفاق مثبت به نفع بازار منزل اولی ها رقم می خورد. از یکسو، واحدهای مسکونی متراژ پایین و میانگین در بازار جهت خرید منزل اولی ها به واسطه رونق جریان تبدیل به احسن ملک، زیاد کردن پیدا می کند و در نتیجه سطح قیمت آپارتمان ها در گروه متراژی کمیاب، تعدیل می شود و از سوی دیگر، بانک ها با تامین منابع ناشی از دریافت سود روز از تسهیلات لیزینگ می توانند تسهیلات خرید مسکن متقاضیان نیازمند حمایت را زیاد کردن دهند.
واژه های کلیدی: بازار | سیاست | میلیون | تسهیلات | آپارتمان | تسهیلات مسکن | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
